表2 機關辦公樓房屋主要功能

表3 北河辦公區房屋主要功能

四、物業管理總體服務內容： （一）綜合服務

1. (略)

—— (略) ，對物業管理服務進行動態管理，實時宣傳、公示、展示服務等。

2.接待服務

——應設立物業管理服務中心，設立服務電話，24小時值班；

——熱情接待客戶，受理有關咨詢、報修、會議安排、求助、建議、問詢、質疑、投訴等。

3.信息公示

——物業服務企業營業執照、物業服務組織架構、服務流程、服務時間、服務咨詢和投訴方式；

——物業管理服務工作情況定期報告或公示；

——外墻清洗、蟲害消殺等影響客戶辦公的作業計劃；

——社會公共保障部門的通知，如惡劣天氣、停電停水等；

——信息公示應與建筑物標識系統保持協調，表達簡潔易懂。

4.投訴處理

——建立物業管理服務投訴渠道，如投訴電話、網站、微信號、意見箱等，公布投訴處理流程；

——對受理的投訴，應核實情況，及時處理并對客戶提出的投訴進行答復；

——屬于物業服務責任的，應向客戶道歉，及時處理或糾正；

——不屬于物業服務責任的，應耐心做好解釋工作并提供必要的幫助；

——受理、處置投訴應留存記錄。

5.客戶意見征集、處理

——建立健全調查制度、調查問卷、回訪統計表、原因分析及整改措施記錄。回訪調查表、調查問卷應為收錄用戶簽名的原始記錄；

——回訪：遷入、維修及投訴處理完畢后均應進行回訪，并留有回訪調查表、回訪統計表；

——綜合滿意度調查：每年至少一次，向客戶采用走訪、問卷調查等形式，開展物業管理服務滿意度調查，并對調查結果進行分析，持續改進；

——及時反饋客戶動態信息；客戶日常反饋的意見應及時處理，并留有記錄。

6.信報收發

——負責辦公樓內客戶的掛號信件、報紙、包裹等的簽收、登記工作；

——負責客戶資料、信函的郵寄，信函應在次日發出；

——對掛號信（含特快專遞）、匯款單、包裹單，應填寫好通知單并分發到信箱；對特快專遞郵件應負責通知到單位或個人，并有領取簽字手續；

——掛號信的分發嚴格按照簽收登記執行，領取人需本人持有效證件簽字確認，代領應持代領人和被領人的有效證件，登記姓名和領取日期，做到有據可查；

——當天的信函、報刊、印刷品應當天分發，并做到準確、及時；

——分發報紙、雜志應認真核對，保證數量，準確無誤,投遞差錯率不超過1%；

——對地址不詳或未寫清信箱號的信函、匯款單、包裹單及印刷品等郵件，由收發人員負責查找收件人，如查無此人，應負責及時辦理退回手續。

7.標識管理

——物業管理服務標識應與辦公樓建筑標識保持協調；

——圖形符號應符合GB/T1001.1《標志用公共信息圖形符號 第1部分：通用符號》要求，消防與安全警示標識應符合GB2894《安全標志》、GB*《消防安全標志》的要求；

——各類標識的懸掛（擺放）應安全、正規、醒目、便利、協調、無涂改、文字規范。

8.檔案管理

——按采購人要求做好有關檔案管理工作，建立設施設備維護檢測記錄、運行值班日記等物業檔案管理內容。

（二）房屋及設備設施服務

1.通用要求及范圍

——按照各地的規章要求執行，如當地為《房屋建筑使用安全檢查技術規程》（DB11/T1004），定期對房屋結構、外墻面、屋頂、公共通道、門廳、樓梯、上下水系統、供電設備等部位日常維護、巡檢，發現問題及時維修，確保辦公樓（區）的各個系統正常使用；

——在建筑物保修期內應重點檢查房屋建筑尚存的質量問題（包括房屋建筑質量、設備設施質量、安裝技術等方面），發現問題應立刻上報維修；

——組織或協助進行房屋安全普查和房屋完損等級評定，每年一次，保證房屋完好率達到100%。各種標識完好、有效；

——工作標準：維修及時率95%以上；維修質量合格率95%以上；維修客戶滿意率95%以上；返修率不高于1%；

——到達現場時限：一般故障維修人員應在15分鐘內到達現場，如：門、窗、鎖、燈、電話、衛生間設施、公共區域等；緊急故障維修人員應在10分鐘內到達現場，如：跑、冒、滴、漏、空調、照明、電梯等設備停運、室溫、噪音、異味問題等；

——修復時限：零維修服務不需換件的當時完成，一般情況不超過24小時完成，延時修復不超過3個工作日完成；有需要采購等特殊情況的，與客戶約定時間，并采取臨時措施；

——維修服務要求：公布報修電話。工作時間受理客戶報修，非工作時間由值班人員受理客戶報修；維修人員前往維修現場時攜帶工具箱、維修配件，必要時攜帶梯子；應做到維修（報修）單填寫準確、齊全，及時完成維修任務；

——維修服務回訪：維修完成后24小時內進行維修服務回訪，及時了解維修服務的滿意度；

——房屋及共用設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便。

2.土建小修

2.1室內地面、散水小修

——小修內容：樓面或地面的塊料面層松動的、散水嚴重損壞影響其功能的，應修補。樓面或地面的塊料面層損壞、殘缺的，應修復；如磨損過薄影響安全的，應局部拆換；

——質量要求：維修后應平整、光滑、接槎平順。

2.2室內墻面及頂棚小修

——小修內容：內墻、踢腳線及頂棚抹灰空鼓、剝落的應修補；

——質量要求：維修后的內墻面及頂棚應恢復原有使用功能，抹面應接槎平整、不開裂、不空鼓、不起泡、不翹邊，層面與基層結合牢固。

2.3檢修門窗小修

——小修內容：門鎖損壞、門窗松動、門窗扇開關不靈活、開焊、小五金缺損的應進行修補、更換；

——質量要求：維修后的門窗應開關靈活不松動，框與墻體結合牢固，五金齊全。玻璃裝釘牢固，窗紗緊繃，不露紗頭。

2.4清掃屋面、雨落管等小修

——小修內容：每月將屋面、雨水口積存的雜物清掃干凈；雨落管局部殘缺、破損應更換；

——質量要求：屋面應清掃干凈，雨落管維修后應補齊五金配件。

2.5屋面補漏小修

——小修內容：物業負責排查，配合專業維修人員維修補漏；

——質量要求：屋面應清掃干凈，維修后屋面不再有滴漏現象。

3.上下水系統小修

3.1室內給水系統小修、局部換管

——小修內容：樓內管道銹蝕脫皮的，應及時清除干凈后，做防銹處理，管道銹蝕嚴重的，應予以上報采購人；給水系統漏水的，應進行修理，嚴重的，予以上報采購人，零件殘缺的應予以補齊；

——質量要求：經修繕的給水系統通暢，部件應配齊全，無跑、冒、滴、漏現象，能正常使用。

3.2衛生設備

——小修內容：衛生設備及配件殘缺的應配齊，破損的應維修；

——質量要求：修繕后應做到給排水暢通，各部位零件齊全、靈活、有效，無跑、冒、滴、漏現象，能正常使用。

3.3排水、排污管道等

——小修內容：樓房排污管道堵塞、排污不暢通的應疏通，配件殘缺應補齊；

——質量要求：樓房排污管道經疏通后，應達到排污管道暢通，不滴水，達到井體、池體、井圈、井蓋、池蓋完好。

4.供電設備設施小修標準

4.1室內設備

——小修內容：閘具、電源插座、開關、燈頭、燈泡、燈管等；

——質量要求：正常使用。

4. (略)

——小修內容： (略) 、支持物；

——質量要求：絕緣良好完整可靠。

5.其他

——為保證房屋本體設施正常使用，對超出本維護范圍且影響使用的維修項目給予維修響應；

——根據房屋本體的使用年限和維修情況，每年下半年提出需要下一年度進行的必要中修、大修維修項目計劃，提請采購人審定。

（三）共用設施設備服務

1.通用要求及范圍（機房、制度、節能管理）

1.1機房管理

——設備及機房環境整潔，無雜物，有防鼠措施，機房符合設備運行要求；

——明確設備機房管理、安全責任人；

——設備、機房及重點部位有完善的安全管理措施，各種標識完整有效；

——設備機房按規范配備消防器材；

——設備機房配備必要的應急照明、通訊等設施；

——設備機房配置溫濕度計環境監測設備和保障設備，環境符合要求。

1.2節能降耗

——對水電氣熱等能源消耗情況進行統計分析，配合后勤管理部門控制能源費用支出，制定節能降耗措施；

——后勤管理部門按國家有關規定推廣使用綠色節能建材或進行局部節能改造時，應配合做好施工現場的必要支持和安全工作，同時做好后期新材料、新設備設施的使用和維護工作；

——配合后勤管理部門執行好節能改造運行工作中的各項任務要求；

——配合后勤管理部門嚴格執行國家要求的冬夏季室溫控制標準；

——配合采購人定期進行節能降耗宣傳；

—— (略) 員工節能降耗行為規范。

2.供電系統（含避雷設備、公共照明系統、室內設施 (略) 的小修）

2.1運行管理

——統籌規劃，做到合理、節約用電；

——供電運行和維修人員實行持證上崗；

——配電室24小時值班；

——設備出現故障時，維修人員應在規定時間內到達現場，及時修復；

——嚴格執行用電安全規范，確保用電安全；

——保證避雷設施完好、有效、安全；

——定期進行低壓設備清掃；

——定期對應急柴油發電機試車進行監管, 柴油儲存符合規范要求；

——制度完善，執行有力；

——有事故應急預案并定期演練；

——監視和維護運行中的電器設備的各項參數，參數值應在規定的范圍內；

——檢查、運行、維護記錄清晰準確；

——配電機房、設備、配電箱柜定期清潔，值班室保持干凈整潔；

——按要求對施工單位用電進行監督、檢查和管理；

——安全用具、維修工具、測量儀表等配備齊全并按規定定期檢測。

2.2設備維護

——監視和維修運行中的電氣設備，檢查高低壓配電指示燈、電壓表、電流表指示是否正確，有功、無功儀表是否正常，以保證其正常運行方式。確保管轄范圍內的電氣設備安全、運行經濟；

——值班人員應按照有關安全操作規程，完成電氣設備的倒閘等工作程序；

——定期有專人對電氣用具進行巡視檢查；

——定期巡視配電豎井內電氣設備。

2.3其他

——負責所轄區域的照明系統及電源的安全運行工作；

——加強日常維護檢修，確保辦公樓宇的照明燈具、開關、閘盒及電氣設備的正常使用；

——保證夜景照明、法定節假日照明的按時開啟及系統的正常運行；

——定期 (略) 燈及特殊區域的照明燈具；

——定期根據巡視情況及時維護樓內各種照明燈具；

——節約用電， (略) 政府規定的辦公樓節電要求。

3.電梯系統

——協助采購人取得電梯準用證、年檢合格證，轎廂內張貼年檢合格證及乘客須知；

——確保電梯按規定時間運行；

——安全設施齊全有效，電梯內三方通話設備保持正常工作狀態，發現問題及時報告；

——對通風、照明及其它附屬設施進行巡查，發現問題及時報告；

——轎廂、井道、機房保持清潔；

——制定事故應急措施和援救預案并演練；

——在后勤管理部門安全員的指導下定期保養或監督專業保養單位定期保養特種設備并按時年檢。

4.供暖

4.1運行管理

——采用地源、水源熱泵或冰蓄冷技術的中央空調系統，應按設備供應商提供的技術要求進行操作，并符合國家相關技術規范。市政或鍋爐供暖按照采購人要求配合專業部門（公司）做好日常運行管理。

4.2供暖

——供暖設備運行正常；

——管道、閥門運行正常無隱患；

——冬季供暖室內溫度不得低于20攝氏度；

——根據天氣情況，相應調節供暖設備運行工況。

5.給排水系統（含上下水管道更換、衛生間設備、排水排污管道等）

5.1管道、設施及相關閥件

——管道暢通、無滲漏水現象；

——定期巡視衛生間、開水房及洗漱間，及時維修并做好記錄；

——各種設施、相關閥件無跑、冒、滴、漏現象，開關靈活；

——注重季節性預防養護，特別是冬季室外各類水管的防凍保溫工作。

5.2落水管、溝渠、池、井

——落水管、溝渠、池、井等使用功能正常，暢通、無堵塞；

——室外管井定期巡查，發現問題及時維修，并做好記錄；

——井蓋及雨水篦子的管理，確保完好無損；

——樓內污水池定期巡視并對污水泵進行手動啟動檢查；

——定期清掏化糞池、污水池。

5.3其他

——標識完好，制度上墻；

——加強日常巡視檢查，保證給排水系統的正常運行；

——設備出現故障時，維修人員及時修復；

——節 (略) 政府規定的辦公樓節水要求。

6.消防系統

——對建筑消防設施每年至少進行一次全面檢測，確保完好有效，檢測記錄應當完整準確，存檔備查；

——定期進行巡檢和維護，定期對煙感、防火卷簾門進行抽測；

——消防控制室值班人員應熟練掌握火警處置程序和要求，按照有關規定檢查自動消防設施、聯動控制設備運行情況，確保其處于正常工作狀態，并做好消防控制室的火警、故障和值班記錄；

——公共區域設備設施安全、整潔、標識清晰有效；

——如發生火災報警，應立即趕到現場確認，若有火情應及時并通知相關部門及領導，同時協助采購人立即進行人員疏散、組織滅火，維持現場秩序；切斷火災區域非消防用電，關閉燃氣等；保持物業管理服務區域的消防通道、安全出口、消防登高面通暢；接應消防車到達火災現場；

——制定火災發生緊急預案并定期演練。

7.安防監控系統

——監控信息按規定時間保存；

——監控系統應定期檢查、維護，確保系統功能運行正常,遇有設備故障及時排除。

8.其他

——為保證共用設施設備的正常運行，對超出本管理范圍且影響設備設施運行的設備設施故障給予維修、搶修響應；

——根據共用設施設備的使用年限和運行情況，每年下半年提出需要下一年度進行的必要中修、大修維修設備設施清單計劃，提請采購人審定。

（四）公共秩序管理

1.秩序維護

1.1門衛服務

——服務內容：

秩序維護員通過對采購人單位出入口進行值守、驗證、檢查登記，維護客戶安全；

查驗出入人員的證件，辦理登記手續，禁止無關人員進入；

對出入的人員、車輛及其攜帶或裝運的物品進行查驗，防止采購人單位財物流失及違禁物品流入；

指揮、疏導出入車輛，維護出入口的正常秩序；

及時發現不法行為人，截獲贓物，做好安全防范工作；

協助采購人單位做好來訪人員接待等工作；

遇有重要活動，按照采購人安排配合完成相關工作；

按規定填寫崗位工作記錄。

——崗位要求：

熟記采購人單位有關門衛規章制度、出入手續，使用的各種證件、標志、車輛的牌號等；

了解門衛區域內的環境狀況和安全措施；

熟悉和掌握單位內部機構的分布、位置、聯系方式；

基本熟悉和掌握采購人單位內部人員情況；

熟練使用本崗位配備的各種器械及工具裝備；

遵守保密制度規定，定期進行保密教育。

1.2巡邏服務

——服務內容：

秩序維護員通過對特定區域、地段和目標進行的巡視檢查、警戒；

檢查、發現、報告并及時消除各種安全隱患。防止火災、爆炸等事故或搶劫、盜竊等不法侵害；

在巡邏過程中，對己經發生的不法侵害案件或治安災害事故，應及時報告上級主管部門和公安單位，并采取相應措施保護現場；

按規定做好巡邏記錄。

——崗位要求：

執行巡邏任務的秩序維護員，應熟悉有關制度、規定及巡邏區域的重點目標；

熟悉崗位周圍的地形、地物及設施，熟悉應急設備的位置、性能和使用方法；

熟記與有關部門、人員的聯系方式；

熟練掌握處置一般問題和緊急情況的方法，自身解決不了的，能及時、準確報告；

遇有正在實施的不法侵害行為時，應迅速報告，并依法采取必要措施予以制止，期間防止其行兇、自殺或逃跑。遇有火災、爆炸等事故，應立即報警，并及時通知采購人單位，采取措施防止事態擴大。要積極協助搶救受傷人員，并做好保護現場工作。

1.3監控安防

——辦公樓的監視監控設施應24小時開通，執行雙人值班制度，保持完整的監控記錄，保證對辦公樓安全出入口、內部重點區域的安全監控、錄像及協助布警；

——監控中心收到火情、險情及其他異常情況報警信號后，應按流程規定及時向有關人員或部門報告，并安排保安人員及時趕到現場進行前期處理；

——監控的錄入資料應至少保持30天，有特殊要求的參照相關規定或行業標準執行；

——保障治安電話、緊急救援電話暢通，接聽及時；

——不得泄露和傳播監控錄像內容，非經后勤主管部門領導批準和相關查看手續準予，不外借錄像資料；

——按規定填寫值班記錄。

2.消防安全

——建立消防設備設施臺賬，了解掌握消防設備設施使用狀態，確保消防通道暢通；

——配合采購人保衛部門做好消防器材、標識標牌的日常檢查與更新工作；

——定期開展消防培訓和演。對不合格服務進行控制，對不合格服務的原因進行識別和分析，及時采取糾正措施，消除不合格的原因，防止不合格再發生。需整改問題及時整改完成。

（二）物業管理服務人員

1.持證上崗

根據國家有關規定及行業要求，物業管理的部分崗位要求持證上崗：

——項目經理、主要管理人員應按照招標文件要求提供相關證書；

——特種作業人員應取得相應特種作業操作證；

——專業技術、操作人員應取得相應專業技術證書或職業技能資格證書；

2.職業素質

（1）政治素質

——熱愛祖國、誠實信用；

——愛崗敬業，恪盡職守；

——遵紀守法，團結協作；

——無違法犯罪記錄。

（2） 業務技能

——具備基本法律知識，了解有關崗位管理政策、規定，熟悉物業服務區域基本情況；

——具備較強的語言、文字表達能力和溝通能力；

——具備與崗位職責相應的觀察、發現、處置問題能力；

——熟練使用相關專用設施設備。

（3）身體素質

儀表端莊，具備崗位需要的身高、視力等條件。

（4）文化素質

具備崗位所需學歷，特殊崗位應具備相應的專業業務知識和技能。

（5）年齡條件

依據國家有關行業危險等級劃分，秩序維護員等崗位人員年齡應符合國家法律規定的最低或最高年齡要求。

（6）安全生產

嚴格按安全操作規程操作，不得違章作業、違章指揮。

3.行為規范

（1）著裝

統一著裝、干凈整潔，并按規定佩帶標志，因私外出時應著便服。

（2）紀律

——姿態端正、工作規范、舉止文明、精神飽滿、表情自然；

——語言簡潔、文明，主動、熱情、耐心、周到并及時、主動提供服務；

——嚴格履行崗位職責；

——不準刁難客戶及來訪人員；

——不得脫崗、空崗、睡崗，不準遲到、早退；

——遵守采購人單位內部的規章制度，不準隨意打聽、記錄、傳播采購人單位內部的機密；

——有重要情況妥善處置并及時上報。不準遲報、漏報、瞞報；

——認真填寫值班記錄，做好交接班工作；

——愛護公物，愛護客戶財物；

——自覺維護環境衛生，保持物業服務區域整齊清潔。

（三）人員配置標準

1.人員配備依據

人員配備依據主要以當地有關規定為指導，根據單位辦公樓要求的物業管理服務標準、辦公樓物業管理經費水平、辦公樓物業管理的經驗值，共同確定物業管理人員配備數量。

2.人員類別與數量

（1）項目經理（2人）

項目經理2人，大專以上學歷（含大專及同等學歷）， 55周歲以下。

（2）主管人員（4人）

保潔主管2人，大專以上學歷（含大專及同等學歷），50周歲以下，有1年及以上相關工作經驗，熟悉保潔業務工作規程。

秩序維護主管2人，35周歲以下，有3年及以上相關工作經驗，退役軍人有先。

（3）保潔人員（10人）

保潔人員10人，要求女性，年齡均在18至55周歲（含）之間，有1 年及以上保潔工作經驗。

（4）秩序維護人員（6人）

秩序維護人員6名，要求男性，年齡均在 18 至 60周歲（含）之間。

（5）消防安全員（12人）

消防安全員12名，要求男性，年齡均在 18 至 60周歲（含）之間，具有消防設施操作員證書。

（6）綜合維修人員（3人）

綜合維修人員3人，其中，2人負責電力設備維修，具有高壓或低壓電工作業證；1人負責其他設備、設施、辦公用品維修（如水暖、桌、椅、門、窗等），具有2年及以上維修工作經驗，年齡均在18至60 周歲（含）之間。

（7）會議服務人員（1人）

會議服務人員1人，女性，165CM及以上，無紋身，年齡在18至50周歲（含）之間。大專以上學歷（含大專及同等學歷），物業管理、工商管理、工程類、財務類專業；有1年以上會議服務工作經驗。

（7）綜合崗服務人員（1人）

綜合崗服務人員1人，具有中級統計師證書，流利使用普通話，有良好的溝通能力，有一定的文字處理能力，熟練使用辦公軟件，熟練掌握服務流程及服務細節，具有接待報修、信息公示、投訴處理、客戶意見的征集和處理、信報收發、標識管理等能力，年齡均在 18 至60周歲（含）之間。有1年及以上相關工作經驗。

六、考核細則

采購人每月按照物業管理服務指標及考評表對中標人進行物業管理監管考評，根據考評分支付物業管理費，扣分和評分不及格處罰按考評辦法執行。

（一）事故過錯責任。事故過錯責任是指因中標人存在管理責任，導致標的物業發生事故造成財產損失或人身損害的。事故過錯責任分三個等級:a、一般事故過錯責任，指中標人存在管理責任，但沒有發生人身損害，僅出現財產損失，且損失金額達人民幣【2】萬元的情形；b、較大事故過錯責任，指中標人存在管理責任，出現人身傷害(低于10級傷殘等級鑒定，即沒有鑒定法定等級)或財產損失達人民幣【5】萬元的情形:c、重大事故過錯責任，指中標人存在管理責任，出現人身傷害(傷殘等級10級以上，含10級)或財產損失達人民幣【10】萬元的情形。

(二)標的物業出現前款事故過錯責任的，中標人除賠償采購人或第三人損失外，采購人還有權要求中標人按照下列標準支付違約金，其計算基數均為當月的物業管理費。一般事故過錯的扣罰比例幅度為5%；較大事故過錯的扣罰比例幅度為15%；重大事故過錯的扣罰比例幅度為25%。

(三)上述物業管理服務費的扣罰涉及的投訴類型、過錯大小、事故性質、有效性有分歧異議的，以采購人的意見為準。

(四)采購人將參照行業標準以及招標文件要求、投標文件響應情況、委托管理合同的有關約定，確定考核內容及標準，對中標公司物業服務事項進行考核，并根據考核結果，據實核定管理服務費。

(五)考核采用百分制，其中:

90分(含)以上為優秀，支付當期合同價款；

90分以下至85分(含)為良，支付當期98%的合同價款；

85分以下至80分(含)為中，支付當期95%的合同價款；

80分以下至75分(含)為一般，支付當期90%的合同價款；

75分以下至70分(含)為較差，支付當期85%的合同價款；

70分以下為差，采購人有權終止合同。

表8 考核規則表

采購人檢查人員做好工作檢查記錄和投訴記錄，檢查中發現或受理投訴不符合服務標準及細則的，按照考核標準確定扣分，向物業公司發出書面整改及扣分通知書，物業負責人簽字認可并整理保存。支付管理服務費時，統計扣分累計數，對照考評辦法評定是否合格，不合格的進行處罰扣款。

（六）中標人承擔的責任：

1.因物業服務人員在物業服務范圍內從事違法活動導致的相關責任；

2.因工作失誤或失職導致物業服務范圍內財產被盜責任；

3.因工作方法不當、失誤而傷害員工或訪客以致引發的事故責任；

4.因操作不當造成物業服務范圍內的設備、設施損壞的責任；

5.因在管理內容或職責范圍內未有效排除險情(自然災害除外)或未及時反饋給采購人而造成訪客及員工傷殘責任；

6.因管理松散，未按采購人規定浪費資源，視情節輕重扣減物業管理費；

7.因未達到物業管理質量量化考核標準，考核結果按評分細則進行獎懲，嚴重者解除合同；

8.因半個月內兩天以上(含兩天)人員配置不到位或者擅離工作崗位按缺崗計算，采購人有權扣減當季5%物業管理費；

9.因合同期內提供的服務與承諾相差較大或因管理問題而發生重大事故的，采購人有權要求中標人按要求整改或單方面解除合同，造成損失的，由中標人承擔；

10.因合同期內中標人無故單方解除終止合同，除賠償采購人經濟損失外，扣除全部履約保證金。

(七) 物業管理服務前期交接工作的要求：

1.中標人對物業管理服務前期交接工作不收取任何費用；

2.中標人須提前做好進場準備工作，服務開始前一周所有工作人員、設備全部準備到位；

3.中標人必須參加物業管理項目的全部設備、設施的驗收工作，履行交接手續后一切責任由中標人承擔。

七、項目驗收要求

采購人以項目采購需求及合同相關內容為驗收標準組織驗收，中標人配合。

（一）驗收條件

中標人按照項目采購需求及合同相關內容完成全部服務，并通過采購人每個服務周期（1個月為一個服務周期）的考核。

（二）驗收方式及標準

每期結算前，采購人依據本項目管理要求和中標人投標文件承諾，對中標人提供的服務質量進行考核打分。考核方式為，XX（人員）評價打分、各部門評價打分、管理部門打分，采取定期不定期相結合，確保評價客觀準確。具體打分見考核表（表X）， 總分100分，中標人違反物業合同約定服務標準的，每一項不達標扣1分，中標人得分在 90(含)-100分之間的，要嚴格服務標準，提高服務質量；中標人得分在80(含)-90(不含)分之間的，要逐項向采購人提交整改措施，同時對不達標服務項目進行整改；中標人得分在80(不含)以下的，視為不合格，一年內中標人有2次(含)以上考核不合格的，采購人有權不支付中標人當期任何費用。同時，采購人有權要求中標人支付當期費用的【5】%作為違約金，違約金不足以彌補采購人損失的，中標人應當予以補足。因中標人工作人員的工作不認真造成的采購人物品、器具、設備、設施等的損壞由中標人按原價進行賠償。

（三）驗收流程

在符合項目驗收條件后，中標人可提出項目驗收申請。采購人在收到中標人提出的合格的驗收申請后，組織驗收小組完成驗收工作。具體驗收流程如下：

（1）中標人向采購人書面提出項目驗收申請；

（2）中標人整理提交項目驗收相關的管理和技術文檔，由采購人進行初步審核，并根據采購人要求進行修正直至審核通過。中標人應提交的相關文檔包括但不限于以下內容：每個服務周期的考核情況及整改情況、設施設備運行情況和風險隱患排查情況、各系統運行資料（運行記錄、檢測報告、外包合同等）、各系統操作密碼和門禁卡以及房間鑰匙清單、應交回采購人歷次移交的資料清單、應移交屬于采購人的物資清單、擬移走的中標人物資清單；

（3）采購人成立驗收小組，召開項目驗收評審會議，根據項目驗收內容及相關要求，對中標人提交的項目過程文檔進行驗收評審；

（4）驗收評審通過后，由驗收小組出具項目驗收意見。⑤項目驗收結束后，中標人配合采購人按照檔案管理要求進行資料歸檔。

八、付款方式

合同簽訂之日起次月，采購人根據考核驗收結果，按月支付物業服務費用。

九、其他要求

（一）中標人嚴格按照合同的要求向采購人提供物業管理服務，并達到質量標準。

（二）中標人嚴格遵守采購人的各項規章制度和管理規定，并確保采購人的正常工作環境，辦公秩序及安全。

（三）中標人嚴格保守采購人的工作機密。

（四）中標人必須按要求配備強干物業隊*，物業工作人員須身體健康，經采購人審核同意后，方能上崗。

（五）建立安全責任制，中標人在工作中應注意防火、防盜，注意工作安全，中標人員工在工作區域內因操作不當造成設備設施、配件損壞及人員受傷、死亡的，由中標人承擔全部責任。并對給采購人造成的損失按實際發生金額進行賠償。凡是中標人管理不善、操作不當等原因導致人身傷亡事故，由中標人負責。

（六）采購人提供中標人使用的全部資產屬采購人所有，中標人不得出售或轉讓。

（七）中標人應遵守采購人規定，并服從采購人工作人員的管理，采購人有權要求中標人重做未達到標準的工作。

（八）采購人為中標人提供生活用水、用電、辦公場所以及應當由采購人提供的工程設備的維修所用材料等條件。

（九）采購人有權要求中標人配齊符合規定的工作人員（全體工作人員必須具有身體健康證明）。

（十）中標人應定期組織員工進行培訓，提高其專業技能，牢固樹立為采購人服務的思想意識。

（十一）中標人所有員工不得使用電飯鍋電磁爐等與工作無關的電器設備，不得在樓內存放易燃易爆物品，對違反規定的，由采購人按考核規定扣減相應費用。

（十二）中標人因故無法正常工作時，應報采購人同意。

（十三）中標人應節約使用采購人提供的資源，保證不造成資源浪費。

（十四）中標人應及時向采購人匯報工作，征求意見，協助采購人更好的開展工作。

（十五）在合同履約期內，中標人應對任何時候、任何情況下發生的用工人員意外傷害事故或用工人員致他人意外傷害等事故涉及的責任和賠償承擔全部責任，不得就此向采購人主張任何權利。凡提供服務人員出現任何事故和傷害，全部由中標人負責（包括人身傷害事故）。

（十六）投標人為本項目所配備的人員不得隨意辭退、調離、轉崗，且投標人所有人員進場服務前，需向采購人提供所有入場人員清單由采購人進行確認，經采購人確認無誤后，方可進場。如有特殊情況必須調整，須提交書面申請并征得采購人同意后方可調整。

（十七）采購人對中標人不盡職責的項目經理、員工，有辭退的建議權。因中標人工作失誤給采購人造成經濟損失或重大不利影響的，采購人有權終止合同，并要求中標人給予經濟賠償并消除影響。

（十八）中標人編制物業管理服務年度計劃，本著高效、精干的原則設置人員，服從采購人的整體管理。

（十九）物業工作人員工資、各項保險及傷亡，嚴格執行《勞動法》、《民法典》相關規定。中標人應為物業工作人員購買相關保險。如發生意外情況由中標人自行承擔。

（二十）中標人不得拖欠物業服務人員工資，如因拖欠工資而導致的服務質量下降甚至出現重大延誤，采購人有權對中標人進行處罰直至終止合同履行。

（二十一）保潔、保安所需清潔消耗品、工具、用具、設備由采購人提供。物業工作人員服裝由中標人提供且須先征得采購人認可。

（二十二）物業人員用餐按要求收取費用。

（二十三）為了保證項目順利實施并按時交付，能滿足以下一項或多項條件的供應商將酌情優先選擇：

1.提供2022年1月1日以來（以合同簽訂日期為準），投標人獨立承擔的相關服務供應案例；

2.提供ISO 9001質量管理體系認證證書的；

3.提供ISO*:2018職業健康安全管理體系認證證書的；

4.提供ISO*:2015環境管理體系認證證書的；

5.根據投標人明確投入本項目技術人員工作年限及經驗，相關資質、專業程度等情況合理，與項目需求匹配程度高的，提供相關文件復印件；或提供合同復印件及*方開具的用戶證明等）。

6.配備保潔、秩序維護等主管的；

7.能夠提供除采購人保障設備之外適合本項目服務需求的相關設備的；

8.具有建（構）筑物消防員（初級）資格證及以上或消防員操作證的。